Nachhaltige Portfoliooptimierung

Drei Tipps für den ersten Schritt

Dass die Energieeffizienz einer Immobilie ihren Wert beeinflusst, scheint inzwischen erwiesen. Aber der Druck, Bestandsgebäude zukunftsfähig zu machen, wächst nicht nur mit Blick auf den Klimaschutz. Durch politische Vorgaben wie die EU-Taxonomie rücken auch andere Nachhaltigkeitsaspekte ins Zentrum der Aufmerksamkeit. ESG ist das Schlagwort, das in diesem Zusammenhang immer wieder fällt.

Um Ihr Portfolio unter Berücksichtigung ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Kriterien zu optimieren, ist eine nachhaltige Portfoliosteuerung und -entwicklung erforderlich. Doch um Wertschöpfungspotentiale zu heben und ökologische Ziele ökonomisch umzusetzen, braucht es zunächst einmal Transparenz. Also belastbare technische Informationen zu den einzelnen Objekten – wobei neben dem CO₂-Abdruck und dem baulichen Zustand natürlich jede Menge weitere ESG-spezifische Kriterien zu berücksichtigen sind. Denn ohne zuverlässige Informationen zum Portfolio ist eine zielgenaue Priorisierung von Maßnahmen schlicht unmöglich.

Die Beschaffung all dieser Kennzahlen ist jedoch kein Selbstläufer. Erst recht nicht, wenn sich der damit verbundene Aufwand in wirtschaftlich sinnvollen Grenzen halten soll. Deshalb müssen Sie versuchen, die Datenbeschaffung möglichst praxisgerecht und effizient anzugehen.

Oft rühren Probleme mit Daten daher, dass man zu ehrgeizig ist. Natürlich besteht unser erster Impuls darin, besonders viele Daten zu sammeln, um umfassend informiert zu sein. Dabei wird allerdings übersehen, dass für eine verlässliche Entscheidungsgrundlage ein anderer Aspekt deutlich wichtiger ist, nämlich die Qualität der Daten.

Um Vergleiche zwischen unterschiedlichen Objekten ziehen zu können, müssen die vorliegenden Informationen aktuell, objektiv, valide und von gleicher Tiefe sein – sowie durchgängig für das gesamte Portfolio vorliegen. Somit gilt hier der Grundsatz „So viel wie nötig und so wenig wie möglich.“ Überlegen Sie sich also genau, welche Informationen zur ESG-orientierten Portfoliosteuerung wirklich erforderlich sind, und worauf Sie verzichten können.

Es macht wenig Sinn, den Großteil des Budgets für die Portfoliooptimierung in die bloße Beschaffung von Daten zu stecken. Um Zeit und Kosten zu sparen, sollten deshalb die Genauigkeit und Wirtschaftlichkeit im optimalen Verhältnis zueinander stehen. Auch wenn Ihnen der Begriff „Pareto-Effizienz“ unter Umständen nichts sagt, kennen Sie sicher die 80-20-Regel, wonach sich mit 20 Prozent Aufwand bereits 80 Prozent des Ergebnisses erreichen lassen.

Geht man derart vor, genügen vielleicht bereits die DIN 4108 zur Analyse des Status-quo, und man spart sich eine aufwendige Bewertung nach DIN 18599. Im Idealfall können Sie auf Daten zurückgreifen, die sowieso im Rahmen anderer Unternehmensprozesse erhoben werden. Ebenso wichtig: womöglich stoßen Sie auf Kennzahlen, die sich einfach nicht erfassen lassen. Suchen Sie nach Alternativen – oder verzichten Sie im Zweifelsfall auf deren Analyse.

Daten haben per se erst einmal wenig Nutzen. Sie müssen aufbereitet, analysiert und interpretiert werden, um zur wertvollen Entscheidungsgrundlage zu werden. Aber trotz objektiver Daten, bietet dieser Vorgang erstaunlich viel Spielraum für unser Bauchgefühl.

Aus diesem Grund sollte die Verarbeitung von Daten weitestgehend standardisiert erfolgen. So ist es zum Beispiel weder effizient noch sinnvoll, die Kosten für verschiedene Maßnahmen immer wieder neu und uneinheitlich zu schätzen. Eine Maßnahmen- und Kostendatenbank ermöglicht es hingegen, für jede Einzelmaßnahme anhand von Einheitspreisen zu berechnen, welche Kosten zu erwarten sind.

Digitale Unterstützung

Dies macht schon deutlich, dass wir auch beim Thema Nachhaltigkeit nicht umhin kommen, über die Digitalisierung dieser Prozesse nachzudenken. Schließlich erfordert die ESG-orientierte Portfoliooptimierung eine ganze Menge Informationen und einiges an Aufwand. Mit Hilfe der geeigneten IT-Lösung lässt sich diese Aufgabe jedoch standardisiert, automatisiert und somit effizienter umsetzen.